便宜法拍房,买完才蹦出10年的租约,如何是好?

便宜法拍房，买完才蹦出10年的租约，如何是好？

2018-08-31 17:17:51 / 瀚海拍卖

4月上旬，媒体报道北京一处豪宅在拍卖后因房屋存在租约，新业主与租户发生纠纷，继而发生新业主向租户家门口泼油漆、断水电等行为，警方表示已介入调查。      业内人士猜测租户可能与原业主勾结签订假租约。有律师认为，该事件问题的核心问题在于租约的真伪，竞买人可以上诉法院由法院审查租赁合同是否真实有效。另外，北京东方瀚海<a title="北京法拍网置业总监关越_买便宜法拍房就上北京法拍网" href="/list_sales.aspx?itemid=524" target="_blank">置业总监关越</a>表示，法拍房有风险，需提前做好调查，实地走访小区，标的带租约一般建议放弃竞拍。     1、纠纷事件：租户遭泼油漆威胁，警方已介入调查     近日，媒体报道一法拍房新业主“暴力清场”引起广泛关注。     两年前，前业主将某生意失败无力偿还章先生的债务，将某提出“以租抵债”的方式把房子租给章先生，租期十五年。今年4月，刘某通过法院拍卖成为该房子的新业主。日前，刘某为了收回房产，召集10多个社会闲杂人员上门要求章先生一家即刻搬离，并伴有殴打、威胁恐吓、停水停电、泼油漆等行为，双方引发冲突。目前警方已介入调查，表示将对刷油漆等行为依法查处。<div style="text-align:center;"> <img title="租户遭泼油漆威胁，警方已介入调查_买便宜法拍房就上北京法拍网" alt="租户遭泼油漆威胁，警方已介入调查_买便宜法拍房就上北京法拍网" src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/05/w_201705231733203320.jpg" width="300" height="198" /> </div>     2、租约疑问：事件疑点重重，租户似与前业主勾结？     事件经曝光后，租户与新业主双方各执一词，不少网友纷纷表示事件存在疑点，甚至怀疑租户与前业主相互勾结，欲霸占房屋。某业内人士透露，房屋原业主为将某，根据北京土地房产交易中心网站信息显示，该房的租户为齐某，齐某与将某原为某会计机构学员，两人相交甚密。由此怀疑为伪造租约！     类似的案例以前也有发生过：曾有一位竞买人拍下带20年租约的珠江骏景园某房屋，在房产进行交接时，原债权人安排数个大汉进住房间，以有租约为由拒绝交接。“该竞买人曾率十余人进入房屋与大汉同吃同住，僵持不下，竞买人报警后警方认为是合同纠纷无法立案。最后只能私下谈判，竞买人花费数十万后才将事情解决。”     3、律师表示：核心问题在于租约真伪，竞买人可上诉审查     对于上述事件，<a title="司法拍卖房产|法院拍卖房产|北京拍卖房产|拍卖房产房源|拍卖房产信息|全部拍卖房产_北京法拍网" href="/list_50.aspx" target="_blank">北京房地产</a>律师团队张逸律师表示，《合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。——“这就是买卖不破租赁原则的法律依据。”     不过，最高人民法院《关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中指出，规定“买卖不破租赁原则”有两种例外：一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二是房屋在出租前已被人民法院查封的。     通俗来讲，就是需要确定租赁合同的时间是在房屋被查封前还是被查封后、被抵押前还是被抵押后；被抵押前、查封前对新业主有法律约束效力，被抵押后、查封后对新业主无法律效力。<div style="text-align:center;"> <img title="买卖不破租赁原则_低于市场价20%起_买便宜法拍房就上北京法拍网" alt="买卖不破租赁原则_低于市场价20%起_买便宜法拍房就上北京法拍网" src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/05/w_201705231741144114.jpg" width="418" height="760" /> </div>     所以，事件的核心问题就在于合同的真伪。但是，目前租户与新业主双方各执一词——租户称合同签订时间是在房屋被抵押前，新业主则认为合同签订时间是在房屋被抵押后。我们无法单方面确定合同的真伪。     从维护租户权益的角度出发，只要租户证明租赁合同是真实的，并且签订合同的时间在房屋被抵押前，新业主就应替代原业主继续履行租赁合同。    从维护新业主的权益角度出发，也同样是要求租户与原业主双方提供真实的租赁合同，如果租户与原业主拒绝提供合同，新业主可上诉至法院由法院来审查租赁合同真伪。如果是假合同，那么新业主就不需履行租赁合同。     不过，新业主采取不合法的手段来进行，租户同样可以将其起诉至法院要求赔偿。新业主没有执法权，还是要通过合法的手段来维护自己的权益。     北京风影律师事务所周峰律师也表示，拍卖以后，不认可租赁合同强行，在法律意义上应给予否定性评价。但现在的问题是，租赁合同没有备案登记的情况下，原业主在<a title="法拍房竞拍流程_北京法拍房_北京法拍房房源_买法拍房就上北京法拍网" href="/index_82.aspx" target="_blank">拍卖过程</a>中普遍不露面，租赁合同是不是真实合法有效，只有租客的一方陈述。因此竞买人可以提起诉讼，逼迫对方提供租赁合同的有关凭据，由法院审核真伪。     4、业内提醒：法拍房捡漏需谨慎，建议提前做好调查     看到这些，不少人对法拍房更加疑惑不解：法拍房那么复杂，我们还能好好捡漏吗？对此，北京东方瀚海置业总监关越表示，法拍房之所以低于市场价，是因为其存在各种各样的风险，但也并非所有的法拍房都“碰不得”，因此才能叫“捡漏”。“我们会提前做好工作，事前调查拍卖标的物详细信息、产权人信息等。我们会帮客户把控风险、规避风险，适合的标的才会让客户去参加竞拍，比较复杂的（如带有租约）一般会建议放弃竞拍。如果碰到此类事件，最好通过法律途径解决，否则会让事情越演越僵，代价更大。” 最后小编告诉您：  参拍有风险，购房需谨慎；专业事务请交由专业人士与机构办理！  找<a title="北京法拍网_国内最规范的司法房产拍卖,国有资产处置的专业服务平台" href="http://www.beijingfapai.com">北京</a>东方瀚海，服务有保障；捡漏无风险，司法安心拍！

来源:瀚海拍卖

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