<p> 　　虽然昨天是周末，但想必金融圈、地产圈、媒体圈的朋友们都忙着加班开会。</p><p> 　　傍晚17：18，央行扔了个重磅新闻：贷款利率定价彻底变化，以前是参照“贷款基准利率”上浮或者下调一定比例，现在变为“以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。</p><p style="text-align:center;"> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2019/08/w_201908261845344534.jpg" alt="" /> </p><p> 　　很多老百姓(603883)应该都对LPR很陌生，甚至是第一次听。</p><p> 　　<strong>什么是LPR?</strong> </p><p> 　　<strong>贷款市场报价利率(Loan Prime Rate，简称LPR)，LPR的定价机制是公开市场操作利率加点的方式，用大白话说就是：由工农建中四大行带头大哥，和底下的银行小弟，一共18家商业银行坐在一起，商量出来的一个利率。</strong> </p><p> 　　这个利率不恒定，会因为银行额度松紧而变。</p><p> 　　（18家LPR报价行分别为：中国工商银行(601398)、中国农业银行(601288)、中国银行(601988)、中国建设银行(601939)、交通银行(601328)、中信银行(601998)、招商银行(600036)、兴业银行(601166)、浦东发展银行、中国民生银行(600016)、西安（楼盘）银行、台州（楼盘）银行、上海（楼盘）农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行（中国）、花旗银行（中国）、微众银行、网商银行。）</p><p> 　　新政一出来，大家都是一阵懵，这时最积极站出来充当人生导师的想必就是中介了，朋友圈发得可溜了，中心思想只有一个，赶紧买房。</p><p> 　　不管出什么新闻，中介都可以解读为房地产的重磅突发大利好消息。</p><p> 　　毕竟730政治大会后，市场平静了很多，好久没有出热点新闻了。</p><p> 　　回归主题，央行的文件有点晦涩难懂，但核心观点主要是以下四个：</p><p> 　　? 1. 贷款利率定价彻底变化，以前是浮或者下调一定比例，现在变为“以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。</p><p> 　　? 2. 首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。照此计算，按8月20日5年期以上LPR为4.85%，即首套房利率不得低于4.85%;二套房贷利率不低于5.45%（约为4.85%上浮12%），与现有房贷实际最低利率水平基本相当。在这个大原则基础上，具体加点情况取决于当地房地产调控需求以及银行的定价。</p><p> 　　? 3.一旦加点数字确定，合同期限内就不得更改;但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率，最短可“一年一调整”。</p><p> 　　? 4.新政策于2019年10月8日起实施;之前的贷款仍按旧有政策执行，公积金暂不调整。</p><p> 　　简而言之，一句话：</p><p> 　　<strong>10月8日起，新发放房贷以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。</strong> </p><p> 　　<strong>你可以理解为：LPR相当于过去的基准利率，加点相当于过去的利率上浮或折扣。</strong> </p><p> 　　<strong>新政的实施，其实是把利率交给市场、交给地方，毕竟以前实行的央行基本利率4.9%的基础上下浮动的计算方法，是非常不合理的。</strong> </p><p> 　　毕竟北京（楼盘）一套房子和鹤岗一套房子，总价不一样、首付不一样、月供不一样。</p><p> 　　北京的金融环境和鹤岗的金融环境更是天差地别，北京的房价冷热和鹤岗的房价冷热更是差异巨大，那北京和鹤岗都实现在4.9%基础上下浮动，肯定是有很大问题的。</p><p> 　　<strong>而新政实施之后，北京和鹤岗以后都可以根据本城市的实际情况来调控房贷利率，可以更灵活多变，更符合实际。</strong> </p><p> 　　例如鹤岗惨淡的行情，地方政府和地方银行就可以商议，实行LPR不上浮，吸引当地居民买房，给予更加优惠的房贷条件。</p><p> 　　关于LPR，央行行长在答记者问时也说了：新政颁布后，房贷利率在一段时间内不会下降，保持稳定。</p><p> 　　<strong>新政颁布之后，对于额度宽松的一二线城市，和金融发达的小城市，基本是没有影响的。房贷利率和月供都不会有太大变化。</strong> </p><p> 　　如小城市珠海（楼盘）的金融是很发达的，70岁以下的老人都可以使用接力贷的方式，激活房票和杠杆。</p><p> 　　一个房贷利率计算方式的变化，显然是对市场没有什么影响的。</p><p> 　　但是对一些房贷利率虚高不下的三四线城市可能会有影响，例如首套房贷利率都要上浮30%的城市，可见这个城市的金融有多不发达，额度有多紧张。</p><p> 　　新政实施之后，小城市会比较纠结，调整弹性非常低。</p><p> 　　当然，如果城市房价本身就低，那么房贷利率调整，月供也不会有太大变化。</p><p> 　　<strong>LPR,可以在宏观面上去调节各城市的房价稳定，也可以在微观层面给购房者更科学合理的房贷，走向市场化。</strong> </p><p> 　　其实不管政策怎么变，我想大家最关心的肯定是：新政实施，那房贷利率降了吗？月供少了吗？</p><p> 　　正确答案是：没有。</p><p> 　　从央行4.9%基准利率上下浮动的算法，到新政的以LPR为定价基准，其实只是算法变了。</p><p> 　　真可谓是刚出一坑又进一坑。</p><p> 　　房贷利率该是多少，还是多少，你该还的钱，一分都不会少。</p><p> 　　对于买过房的人来说，你以前在利率低点还是利率高点买房，这个政策对你来说都没有影响，因为LPR短期内并不会发生变化。算法变了，你该还的月供还是差不多的。</p><p> 　　对于打算买过房的人来说，只是到时可以在贷款合同添加利率的商定，可以每年调整一次而已，你该还的钱还是差不多的。</p><p> 　　正如大胡子李俊怀老师一直强调的，长期来看，房贷都会是非常优质的贷款，低于其他贷款产品。</p><p> 　　贷款100万，时限30年，月供6000左右，长期稳定。</p><p> 　　<strong>这个政策的实施，微观层面的影响，其实是非常非常非常小的。</strong> </p><p> 　　只是在宏观层面上，可以说明，央行调控房价的技术越来越成熟，“看得见的手”开始重视“看不见的手”力量。</p><p> 　　<strong>毕竟，推行“利率市场化”的初衷是为了房住不炒和房地产市场长效管理机制的。</strong> </p><p> 　　而且，最近的风向是，央行越来越重视用市场手段，尤其是金融手段来调控市场。</p><p> 　　上半年开发商借得到钱，撒开了欢儿买买买，二线城市土拍火热，地王层出不穷。</p><p> 　　而在银行卡死开发商的融资之后，土拍一下子安静了，富力宣布收缩战线不拿地，融创也不敢高喊自己的土储规模了。</p><p> 　　金融端上的收紧，把开发商难受得不行。</p><p> 　　而现在LPR定价机制，更是从金融端上来调控购房者。</p><p> 　　不管利率高低，你总是得从银行借钱，毕竟不管怎么样，有杠杆总好过于没有杠杆。</p><p> 　　从2015年深圳（楼盘）房价上涨，带动全国普涨，4年来，调控折腾了一通又一通，最后会发现最直接最有效的办法，依然是通过金融来调控，通过钱来调控。</p><p> 　　恍然觉得，银行这东西，钱这东西，该是你大爷还是你大爷。</p><p> 　　现在的调控方向是双管齐下，软硬兼施：短期政策+长效管理机制，以前用刺激性调控来管房地产，现在开始用制度来管房地产了。</p><p> 　　房地产正在从过去的“西药式调控”向“中药式调控”，以前是哪疼治哪，现在是开始全方位调理，用制度来管理地方政府、开发商、购房者。</p><p> 　　不是说把规则摆在那里了，然后你来执行，而是当政策执行过程中有问题，及时进行调整。</p><p> 　　像以前，你刚刚花2万/㎡买的房子，突然间限价了，项目房价降低到1.5万/㎡，搁谁谁也不愿意啊，所以才会有怒砸售楼部拉横幅维权。</p><p> 　　“利率市场化”只是第一步，期待已久的房地产市场长效管理机制已经开始登场了。</p><p> 　　<strong>政府有一万种方法可以控制房价，就看它想不想做，想不想做，如此而已。</strong> </p><p> 　　毕竟，房子是你的房子，但金融还是国家的金融。</p>