<p style="text-align:center;"> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2019/08/w_201908281719111911.jpg" width="600" height="333" title="房贷利率政策的新改变会不会导致房价下行？" alt="房贷利率政策的新改变会不会导致房价下行？" /> </p><p> 　　中国人民银行8月25日发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。</p><p> 　　首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。另外，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。</p><p> 　　定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，而当前5年期以上LPR为4.85%；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，则目前利率应为5.45%，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当，所以变化不大。</p><p> 　　房贷利率的转变主要是利率市场化的组成部分，如果未来LPR能够下调，房贷利率也自然随之下调。鉴于当前的国际经济局势，全球处于普遍的降息潮中，在美联储降息之后，若欧央行与日央行继续QE，则全球的利率水平整体都会下降，这种情况下LPR也有望继续下调，所以对国内刚需购房来说总体不会有什么明显影响。</p><p> 　　虽然国家提倡房住不炒政策，并且在房地产的信贷额度上有所限制，但这主要是为了防范国际金融风险。去年至今年，国家在金融与房地产问题上加强了宏观管理，主要原因是近两年来是国际金融高风险周期，国际上存在爆发经济危机的内因，国家及时梳理国内资产价格的泡沫倾向更有利于防范系统性风险。</p><p> 　　同时，国内前些年的房地产炒作问题比较突出，房价涨幅过快，不仅影响了年轻人购房的热情，同时还影响了城市竞争力，更为关键的是房地产业已经挤占了社会资本，其过度金融化现象使实体经济发展受到了制约并构成了市场风险，所以国家对房地产价格进行了调控。</p><p> 　　但是房地产价格问题牵一发而动全身，不仅涉及到地产商、销售商、中介与炒房客等的利益，主要是直接牵涉到银行与地方债的风险，所以房地产价格调控等基本原则是平稳，然后用居民收入的未来增长逐渐缩减房价收入比，逐渐缓解系统性风险。</p><p> 　　虽然公告中明确，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这对于抑制房价上涨会起到一定的作用，但是稳房价是共识，地方政府不会触及地方债务风险的底线，所以房贷利率的整体上浮不会非常明显，如果房贷利率过高导致房地产销售快速下降，不仅对地方经济的影响会比较大，而且对银行的负债问题影响也非常大。</p><p> 　　房贷是银行的主要利润来源之一，所以银行会主动协调利率与房地产销售的平衡关系，不会自找麻烦，而是会在信贷双方之间寻找一个基本合理点。</p><p> 　　综合来看，新的房贷利率政策的改变确实会抑制房价的上涨空间，尤其是会制约一线中心城市的房价，但是鉴于地方、银行与房地产企业等的债务链条关系，它们还是会构成风险共同体，这就强调了房价平稳的重要性，所以银行在上浮贷款利率时应该还是会比较谨慎。</p>