二手房交易税费到底有多高？

2019-12-04 14:20:16 / 瀚海拍卖

在这个匆忙追赶的时代，年轻人大部分选择一二线城市奋斗着。身边的同事提起“海员大哥鹤岗买房”一事，问了我一个深奥的问题——是我们选择了生活，还是被生活选择了？   与我，以及大多数选择北京的年轻人而言，我们更愿意接受自己“奋斗路上”的身影！ 选择北京，既是选择了“燃烧”的生活！    北京对于大部分人来说，买房安家才能称得上——买下“生活”。   虽然都说“房产税”还没来，但是房产交易过程中，我们一直都在承担着“高额”的税费。在鹤岗，5万可以买一套房，在北京，这5万可能还不够交一套房的税费，二手房交易税费到底有多高？   今天为大家整理3种常规税费，包括契税、个税、增值税及附加，和3种特殊房屋税费，包括土地出让金、综合地价款、土地受益金。究竟如何判定是否交税，如何计算税费金额，咱接着往下看~   交税，首先要有一个参考税收价格标准，即区域过户指导价，网签价格与过户指导价格相比，谁价高，取谁作为纳税基数，以下简称计税价格。   区域过户指导价： 5环内总价≤468万；5-6环总价≤374.4万；6环以外总价≤280.8万。   <img src="https://fapai-public.oss-cn-beijing.aliyuncs.com/pic/20191204/1575440411207144.jpeg" alt="" /> 契税：不同于其它税费的衡量标准是房屋业主本身，契税缴纳比例是根据购房人的资质来确定的。首套资质，购买90平以下房屋，契税1%；购买90平以上，契税1.5%。二套资质，契税统一为3%。收取基数为计税价格减去本次交易的增值税。 若网签价>指导价  即，契税=（网签价格-本次增值税）*1（或1.5/3）% 若指导价>网签价  即，契税=指导价/1.05*1（或1.5/3）%   印花税：住宅交易免征。   增值税及附加：增值税及附加税，考量标准有两个，一个是房子本身普宅、非普宅划分；另一个是业主持有房产年限。   普宅与非普宅划分标准如下： ① 住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上； ② 单套建筑面积在 140 ㎡（含）以下； ③ 单价或者是总价不超过最高限，满足其一即可。 以上三点需同时满足为普通住宅，反之为非普通住宅。 业主持有房产满2年后交易，普宅免征增值税及附加税；非普宅，按照交易差额（计税价格-原值）的5.6%征收。业主持有房产未满2年，按照本次计税价格的5.6%征收增值税及附加税。 即，满2年普宅，增值税及附加=0  满2年非普，增值税及附加=差额/1.05*5.6%（差额=计税价格-原值） 未满2年，增值税及附加=计税价格/1.05*5.6%    <img src="https://fapai-public.oss-cn-beijing.aliyuncs.com/pic/20191204/1575439961207127.jpeg" alt="" /> 个人所得税： 增值税和个人所得税，为二手房交易过程中，金额较大的主要两项税费。同样，个人所得税有两个考量标准，一个是房屋本身是否有原值，另一个为业主持有房产年限。 业主持有房产满五年且唯一一套住宅，个人所得税免征；非满五唯一，有原值，追溯征收差额的20%；无原值，则按照全额1%征收。 即，满五唯一，个人所得税=0； 非满五唯一，有原值，若网签价>指导价， 个人所得税=差额（网签价-原值-原契税-本次增值税及附加- 网签价×10%-贷款利息）×20%； 若指导价>网签价， 个人所得税=差额（最低过户指导价/1.05-原值-原契税-附加- 最低过户指导价×10%-贷款利息）×20%； 非满五唯一，无原值，若网签价>指导价， 个人所得税=（网签价-本次增值税）×1%； 若指导价>网签价， 个人所得税=最低过户指导价/1.05×1%。   土地出让金： 土地出让金，主要出现在已购公房和二类经适房（回迁房等）交易过程，额外要加纳的税费。 已购公房，土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%（需要注意，标准价/优惠价购买的已购公房，需要先补交成本价） 二类经适房，土地出让金=计税价格×3%   综合地价款： 综合地价款主要存在于经适房交易过程中额外缴纳的税费，根据购房合同签订日期不同，税收公式有所不同。 即，2008年4月11日（含）前购买的经适房满5年， 综合地价款=计税价格（网签价/最低过户指导价中的高值）×10% 2008年4月11日之后的经适房满5年，房屋交易政府优先回购； 不回购，综合地价款=差额×70%（差额=计税价格-原值）   <img src="https://fapai-public.oss-cn-beijing.aliyuncs.com/pic/20191204/1575440262207140.jpeg" alt="" /> 土地受益金： 两限房满5年上市交易时，按届时同地段普通商品住房指导价与限价房价格之差的35%上交土地受益金。   即，土地出让金=（普通商品住房指导价-原限价房价格）*房屋建筑面积*35%。 以上整理的税费种类是房产交易常见的几种，根据房屋性质，纯商品房需要考虑契税、个税、增值税及附加三项。若二手房房源为满五唯一，则与新房交易纳税相同，只需要缴纳契税即可，其它税种免征。   如交易已购公房、回迁房、经适房、两限房等，除契税等以上三种常规税费，根据不同房屋性质，需对应额外缴纳土地出让金、综合地价款、土地受益金这部分税费。所以二手房交易中，房屋性质是需要重点注意的一项。（来源：微信公众号-北京买房帮住）   延伸阅读：<a href="https://www.fapai.cn/article/1509">北京法拍房，涉及到哪些税费？</a>

来源:瀚海拍卖

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