北京楼市成交的两端：豪宅回温 限竞房遇冷
2019-12-16 15:10:14 / 瀚海拍卖
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<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>豪宅与限竞房几乎是住宅市场产品的两端，两种产品的成交状态同样走向两极。</span>2019年11月份，北京新建住宅市场整体呈现降温状态。但值得注意的是，千万以上的豪宅成交在经过一轮下滑后呈现出回温状态。而作为改善型产品的限竞房在饱受“性价比”质疑之后，库存持续走高，成交额环比下滑三成有余。 </span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span><strong>豪宅市场回暖</strong></span></span><b><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"> </span></b><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>北京中原数据显示，</span>11月份，北京新房市场中普通住宅环比虽然量价齐跌，但是别墅市场则量价齐升</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">，</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>别墅的成交额为</span>57.2亿元，环比10月份上涨了两成，同比</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">去</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>年</span>11月份则增长了6%。</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>此外，新建别墅成交均价为</span>52557元/平米，环比10月份每平米上涨了6000元，套均价也上涨了17万元。由此可见，别墅为</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">11</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>月北京新房市场注入了不少力量。</span> </span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<p style="margin:0pt 0pt 15pt;font-family:Calibri;font-size:medium;white-space:normal;padding:0pt;line-height:15pt;">
<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>朝阳区仍然稳坐北京新房市场成交的头把交椅，以</span>38.51亿元的总成交额连续3个月问鼎北京新房市场月度成交排行榜。新房成交均价为81617元/平米，套均价为2265万元。城市豪宅是朝阳区的成交主力，中粮瑞府、壹亮马等项目均为朝阳区的成交额贡献了不少货</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>值。</span> </span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>新房市场普通住宅所占的份额在逐渐减少，北京有</span>29个豪宅项目集中签约，成交回暖</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">，</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">其中</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">10个项目的成交</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>均价均已经超过了</span>10万元/平米</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">。</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>豪宅成交额占新房成交额的</span>21%，占比明显上扬。其中，总价在2000万元以上的房屋成交了128套，占比为4%，较为平稳。而总价在1000万元以上的房屋共成交154套，占比达到了16%，环比有所提升。</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<p style="margin:0pt 0pt 15pt;font-family:Calibri;font-size:medium;white-space:normal;padding:0pt;line-height:15pt;">
<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>此前，北京的豪宅市场刚刚经历了一波寒潮，部分高端项目降价达到百万。</span>“现在是豪宅的拐点，新楼盘比较多，而且北京的市场还是更稳定些，最近成交的比较多。”某中介的工作人员小周对记者说。 </span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<p style="margin:0pt 0pt 15pt;font-family:Calibri;font-size:medium;white-space:normal;padding:0pt;line-height:15pt;">
<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span><strong>限竞房成交额下跌</strong></span><strong>33% </strong></span><b><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"> </span></b><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<p style="text-align:center;margin:0pt 0pt 15pt;font-family:Calibri;font-size:medium;white-space:normal;padding:0pt;line-height:15pt;">
<img src="https://fapai-public.oss-cn-beijing.aliyuncs.com/pic/20191216/1576480208210673.jpeg" alt="" />
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<p style="margin:0pt 0pt 15pt;font-family:Calibri;font-size:medium;white-space:normal;padding:0pt;line-height:15pt;">
<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>一端回暖，一端降温，尽管限竞房不断入市，限竞房地块也屡屡成交，但其未曾在</span>11月份交出一份满意的答卷。北京58个限竞房出现成交记录，总成交额为81.2亿元，环比2019年10月份下跌了33%。限竞房共成交2048套，环比10月份减少了459套，占整体新房成交市场的72%，占比明显上涨。 </span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<p style="margin:0pt 0pt 15pt;font-family:Calibri;font-size:medium;white-space:normal;padding:0pt;line-height:15pt;">
<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>限竞房市场无楼盘成交套数超过</span>200套。中铁诺德·春风和院自开盘之后就备受关注，但</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">11</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>月也仅成交</span>127套。截止</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">今年</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">11月</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>，北京限竞房市场的上市存量为</span>25420套，库存量继续攀升。其中，大兴区的库存套数最高，占比达到了21%。 </span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<p style="margin:0pt 0pt 15pt;font-family:Calibri;font-size:medium;white-space:normal;padding:0pt;line-height:15pt;">
<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">限竞房的价格也处于下跌状态</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">，</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">11月</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>平均成交价为</span>46449元/平米，环比年10月每平米减少了1000元，套均价则环比减少了83万元，成交价格持续走低。 </span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">“</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>理论上，限竞房应该是受到认可的，但目前的交易的确处于下滑状态。</span>”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。限竞房遇冷已不是“一朝一夕”，部分限竞房项目得益于地理位置及周边配套，在市场上可以卖出高价甚至一房难求，但绝大部分的限竞房仍然受困于“去化”难题，呈现冷清状态。严跃进说：“限竞房较低价格的背后还要看性价比，如果项目的位置过于偏僻，这样的限竞房是不好卖的。” </span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span><strong>新房成交额创下半年新低</strong></span></span><b><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"> </span></b><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>寒风过境之后，北京新房市场的温度也降到了</span>2019年下半年的最低点，尽管有豪宅成交助力，但也难抵低温。新建住宅市场（不含回迁房，剔除共有产权房，含普通住宅、豪宅、别墅）各区总成交额为204.89亿元，环比10月下跌了14%，同比</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">去</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>年成交额则下跌了</span>6%，是2019年下半年的最低值。 </span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<p style="margin:0pt 0pt 15pt;font-family:Calibri;font-size:medium;white-space:normal;padding:0pt;line-height:15pt;">
<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">小周对《华夏时报》记者说</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">：</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">“卖房子变难了，成交的效率很低，很多人说来看房子，但多数都是看了以后再也没有下文”。数据显示，2019年11月份，北京新房市场的成交面积为39.32万平米，总成交套数为2859套，较2019年10月份减少了418套。 </span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<p style="margin:0pt 0pt 15pt;font-family:Calibri;font-size:medium;white-space:normal;padding:0pt;line-height:15pt;">
<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"><span>成交数量下跌，周期变长，北京新房的成交价格也在持续走低。北京新房市场的成交均价为</span>52114元/平米，环比2019年10月份下跌了1000元/平米，价格继续回落</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">。</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">尽管年底开发商加大了推盘力度，各种促销手段层出不穷，但购房者的观望情绪仍然浓厚。严跃进认为，市场降温改变了购房者的预期，成交难度加大。</span><span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;"></span>
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<span style="font-family:微软雅黑;font-size:10.5pt;">推荐阅读：</span><a href="https://www.fapai.cn/article/1574"><span style="font-family:微软雅黑;color:#337FE5;font-size:10.5pt;"><u>11月北京法拍房成交14亿元，折扣达75折</u></span></a>
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来源:瀚海拍卖