2018北京楼市走向，房价是跌还是涨？
2017-12-28 10:57:55 / 瀚海拍卖
中国房地产稳定的三年周期论在2017年被打破。<br /> 2008，2011，2014都曾是房地产市场的低点，救市政策分别在2009，2012，2015开始发挥作用，从而吹响每一轮房价飙涨的号角。<br /><div> <br /></div><p style="text-align:center;"> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/201712061720522052.jpg" width="640" height="620" title="北京二手住宅成交数据图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" alt="北京二手住宅成交数据图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" /> </p><p style="text-align:center;"> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/201712061721302130.jpg" width="640" height="483" title="成交套树图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" alt="成交套树图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" /> </p><p style="text-align:center;"> <span style="background-color:#CCCCCC;color:#337FE5;">图注：房地产三年周期的规律，被旺盛的流动性打破，但一线城市依然严守规律</span> </p><p style="text-align:left;"> 然而，虽然在2016年9月30日各地就陆续开始了调控政策的出台，却无法抑制旺盛的地产投机需求，以至于2017年3月17日，当局甚至已经无法等到3.30这个常规的政策出台节点日期，北京开始了最严苛的限制购房资格的政策——“认房又认贷”。大量改善购房者从原本的首套置业被判定为二套，由于付不出高昂的首付，一线城市从需求端彻底冻结了楼市。北京的二手房交易从3月份的26000套下降至7月份的7000套。<br /> <span style="color:#E53333;"> 3月后，中国楼市并未向往常一样，随着一线城市的调控而进入全国楼市低谷</span>，反而巨大的流动性将资金从一线城市推向全国其他城市。<br /> 2017年2月中国的M2增速依然高达11.1%，同期GDP增速只有6.8%。受到去库存、棚改货币化安置的影响，2017年的地产并未按照三年一个周期的惯性走入低谷，而是迎来了历史上的“大年”，从二线城市到无名县城，全部狂涨。<span style="color:#E53333;">北、上、深，三个城市和全国其他城市市场走向彻底分化。</span> </p><p style="text-align:center;"> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/201712061723142314.jpg" width="640" height="458" title="M1M2走势及历史数据图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" alt="M1M2走势及历史数据图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" /> </p><p style="text-align:center;"> <span style="background-color:#CCCCCC;color:#337FE5;">图注：中国的流动性长期保持高位，经济持续脱实向虚，是资产价格上涨的根本原因</span><span style="background-color:#CCCCCC;color:#337FE5;"></span> </p><p style="text-align:center;"> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/201712061723452345.jpg" width="640" height="475" title="二三线城市2017抢房大作战的盛景与一线城市的冷淡形成了鲜明的对比_买便宜法拍房 就上北京法拍网" alt="二三线城市2017抢房大作战的盛景与一线城市的冷淡形成了鲜明的对比_买便宜法拍房 就上北京法拍网" /> </p><p style="text-align:center;"> <span style="background-color:#CCCCCC;color:#337FE5;">图注：二三线城市2017抢房大作战的盛景与一线城市的冷淡形成了鲜明的对比</span><span style="background-color:#CCCCCC;color:#337FE5;"></span> </p><p> 在一线城市冻结的客户资金，流入其他城市地产蓄水池。中国居民存款在3月之后下降4.8万亿左右，料大多进入非一线城市楼市。9月后，全国多城市出台限售措施，今年购买房产彻底无法在短期内再上市交易（4-7年无法交易！），此举保证了楼市不出现集中抛售的风险，延后了中国楼市刺破泡沫的时间。到11月底，全国发布“限售”与“租赁”政策的城市均超过了50个。但北、上、深保持了不限售的流动性。按照资金走势，限售将加快资金回流北、上、深的速度。</p><p style="text-align:center;"> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/201712061724492449.jpg" width="640" height="428" title="2017年全国二线城市房价指数上涨对比图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" alt="2017年全国二线城市房价指数上涨对比图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" /> </p><p style="text-align:center;"> <span style="background-color:#CCCCCC;color:#337FE5;">图注：2017年全国二线城市房价指数上涨对比</span> </p><p style="text-align:center;"> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/201712061725542554.jpg" width="640" height="1004" title="广为流传的全国限售地图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" alt="广为流传的全国限售地图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" /> </p><p style="text-align:center;"> <span style="background-color:#CCCCCC;color:#337FE5;">图注：广为流传的全国限售地图</span> </p><p> 北京，受到压抑的旺盛住房需求，遇到了成交量逐月下降，卖方不断降价的态势影响，在成交量连续五个月暴跌之后，终于在9月小幅反弹。并在9-11月，稳定在了日成交均值260套上下。（10月由于长假7天没有网签，因此不要看月数值，看日均值更为合理。）北京今年冬天还格外干冷，即便如此，11月的单日成交量已经超过了传统的“金九银十”，企稳态势明显。</p><p style="text-align:center;"> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/201712061725552555.jpg" width="640" height="613" title="2017北京二手住宅成交图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" alt="2017北京二手住宅成交图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" /> </p><p style="text-align:center;"> <span style="background-color:#CCCCCC;color:#337FE5;">图注：11月是楼市常规的淡季，但2017年日均成交量却超过了“金九银十”，表明企稳态势明显。</span> </p><p style="text-align:center;"> <br /><img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/201712061728372837.jpg" width="640" height="397" title="1月大兴某别墅项目售楼处人头攒动_买便宜法拍房 就上北京法拍网" alt="1月大兴某别墅项目售楼处人头攒动_买便宜法拍房 就上北京法拍网" /> </p><p style="text-align:center;"> <span style="background-color:#CCCCCC;color:#337FE5;">图注：11月大兴某别墅项目售楼处人头攒动</span> </p><p> 同时，北京市的新房市场开始逐渐出现分化的市场行情，<span style="color:#E53333;">其中，北京朝阳区和海淀区新增供应不足300套，两区成交均超过1300套，供需的严重失衡</span>，加之对于新房的上市有政府限价，市场一直呈现抢购的态势。典型项目有朝阳龙湖景粼原著、海淀华润万橡府等，均出现一房难求的日光局面，<span style="color:#E53333;">二手房方面，市场的客户看房及网签成交数据都逐日上涨，如海淀区实验小区与101中学的划片学位的上地东里小区，11月经纪公司所成交该小区的二手房房产就达到18套，超过此前的4个月的成交总量。</span> </p><p style="text-align:center;"> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/201712061730273027.jpg" width="640" height="550" title="2017年1月至今朝阳区普通住宅供销存量月度走势图" alt="2017年1月至今朝阳区普通住宅供销存量月度走势图" /> </p><p style="text-align:center;"> <span style="background-color:#CCCCCC;color:#337FE5;">图注：即便调控持续，北京一些区域供需依然失衡，接近7组客户只能买到一套住宅。</span> </p><p> 就北京市新房、二手房的成交数据来看，北京楼市企稳形态已明显。从个案来看，名牌开发商、高品质小区、优质的户型，在二手房的市场依然是一房难求，个别业主急于卖房的低价房源也是挂牌当日成交。</p><p> <br /></p><p> <strong><span style="color:#E53333;">综上数据，2018年北京市的楼市走向已相对清晰：</span></strong><br /><br />1. 以北京市场大周期计算，在不考虑全国限售资金回流北、上、深的情况下，楼市触底应该在2018年4月。目前在资金回流的趋势下，二手市场提前企稳大局已定，自住需求遇到心仪房产可果断入场，继续观望无异“自杀”，好房随时秒光。去除春节长假影响，乐观估计2018年3月后北京楼市迎来“小阳春”几率颇大。</p><p> <br /></p><p style="text-align:center;"> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/201712061732123212.jpg" width="640" height="251" title="业内普遍参考的大周期走势预测图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" alt="业内普遍参考的大周期走势预测图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" /> </p><p style="text-align:center;"> <span style="background-color:#CCCCCC;color:#337FE5;">图注：业内普遍参考的大周期走势预测</span> </p><p> <br /></p><p> 2. 2016年宅地出让仅220万平米，创下历史最低。2017年宅地供出820万平米，也是历史正常水平。2018年地产企业企业债集中还债期，房地产置业增速大幅下降的格局下，入市面积有限。<span style="color:#E53333;">2018年北京新房供应量堪忧。</span> </p><p style="text-align:center;"> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/201712061733313331.jpg" width="640" height="370" title="北京住宅用地出让情况_买便宜法拍房 就上北京法拍网" alt="北京住宅用地出让情况_买便宜法拍房 就上北京法拍网" /> </p><p style="text-align:center;"> <span style="background-color:#CCCCCC;color:#337FE5;">图注：北京2017年加大了土地供应，但依然是历史正常值，大量开建和入市时间会在2019年到来。</span> </p><p> 3. 疏解非首都功能工作基本完成，环京高铁、城际铁路建设规划确定，建设加速。<span style="color:#E53333;">未来北京人口继续增长趋势不会减缓</span>。以日本经验看，高铁的建成不仅没有疏解东京的人口，反而因为便捷交通让周边城市的年轻人来东京寻找机会。政策短期有效，长期无法扭转市场规律和城市发展规律。北京住宅将长期供应紧张，即便全国地产泡沫被刺破，<span style="color:#E53333;">北京不动产价格依然将长期看涨。</span> </p><p style="text-align:center;"> <span style="color:#E53333;"><img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/20171206173505355.jpg" width="484" height="349" title="北京城市群卫星图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" alt="北京城市群卫星图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" /><br /></span> </p><p style="text-align:center;"> <span style="background-color:#CCCCCC;color:#337FE5;">图注：北京城市群卫星图。<br /></span> </p><p> 4. 北京新总规提出五年新增各类住房150万套。从地产置业和建设周期维度看，难度很大。即便在房地产置业增速较高的2016年（6%），北京住宅市场也只供应出2.7万套房，与未来年均50万套的预期相差甚远。加之大量共有产权房、租赁类住房、受70%以上90平米以下户型限制，<span style="color:#E53333;">可见改善类、大户型、高舒适度产品，未来将更为抢手。</span> </p><p style="text-align:center;"> <span style="color:#E53333;"><img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/201712061736493649.jpg" width="632" height="686" title="完善购租并举的住房体系（图）_买便宜法拍房 就上北京法拍网" alt="完善购租并举的住房体系（图）_买便宜法拍房 就上北京法拍网" /><br /></span> </p><p> 5. 目前为北京置业窗口期，抄底的都是巧合，聪明人会选择在趋势中择机入手，身边越是没人聊地产了，越是哀鸿遍野，越是可以入手的时机。正所谓巴菲特的箴言：别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。</p><p style="text-align:center;"> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/201712061737343734.jpg" width="640" height="360" title="股神巴菲特配图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" alt="股神巴菲特配图_买便宜法拍房 就上北京法拍网" /></p><p style="text-align:center;"> <br /></p><p style="text-align:center;"> <br /></p>
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