东方瀚海拍卖总监刘欢带您--穿越周期看楼市
2021-12-28 15:50:13 / 瀚海拍卖
<span style="line-height:2;"> 观察楼市，大多数人是缺乏长周期视角，忽视中国的房地产处于大周期之中这个事实，错判大周期。早在2002年就有著名经济学家大声疾呼，发出“房地产有泡沫，如果不崩盘我就跳楼”这样的惊世之语，现在看来是愚不可及。</span><br />
<span style="line-height:2;"> 稍有历史知识的人都知道，各朝代虽有长短，但都有它完整周期，从开国到中兴到衰落到灭亡。我们判断房价趋势不能只看目前的涨跌，而应放在更长的周期里观察。世界上无论那个国家，在城市化周期，房价都经历几十年甚至上百年的上涨周期，虽然中间也有调整，但整体是上行的。日本的房地产1991年之后崩盘了，但它之前经历长达50多年的上涨时间。</span><br />
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<span style="line-height:2;"> </span><span style="line-height:2;">房地产的本质就是城市化，房地产的大周期就等于一个国家的城市化进程，城市化有多长，房地产就有多长。房地产大周期一旦启动，往往横跨个体一生。</span>
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<span style="line-height:2;"> 人要首先学会做长周期的判断，然后有逆周期的思维。</span><br />
<span style="line-height:2;"> </span><span style="line-height:2;">过度关心短期走势，实质上反而暴露了你的投机心态。</span><br />
<span style="line-height:2;"> 人们在调控政策上面浪费了太多的精力，而忽视了对楼市基本面问题的思考。笔者对政策不屑一顾，政策是外因，对楼市的影响是短期的，它不影响楼市的大方向和长期走势，只有城市化、人口、供应、货币才是房价决定性和根本性因素。</span><br />
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<span style="line-height:2;">城市化的后半场，城市会出现结构分化：人口会越来越多的涌向资源要素更为集中的大城市，中小城市反而会出现人口净流出。这基本上形成了共识，也几乎是即成事实。好城市和差城市未来房价的差别，就是贵州茅台和中石油十年股价的差别，贵州茅台涨了10倍，中石油跌了80%。</span>
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<span style="line-height:2;"><img src="https://adm.fapai.cn/net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/w_201712271517551755.jpg" width="769" height="334" title="法拍房_北京法拍房_法拍房新闻_买便宜法拍房 就上北京法拍网" alt="法拍房_北京法拍房_法拍房新闻_买便宜法拍房 就上北京法拍网" /><br />
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<span style="line-height:2;"> 未来5年，北上深房价继续温和复苏，二线城市房价箱体震荡，三四线房价阴跌下行。如果是因为避险而置业，试问哪里还会有比一线城市安全边际更高的地方呢？一二线城市的紧缩政策不会再持续加码，三四线城市的宽松政策很快会结束。</span><br />
<span style="line-height:2;"> 已经调整超过18个月的一线城市的房地产，更有可能会提前复苏。但这种复苏会是温和的，没有大涨空间，更可能是慢牛模式。这是笔者今年下半年在上海买房的内在逻辑与基本判断。一线城市严厉调控政策下持续调整了1年半，房价横盘稳定，根本跌不下去，属于强势整理，这种走势大概率是要恢复上涨的，并且局部地区依然在上涨，说明需求承接的买力依然很强。而三四线城市，则更可能会基于新增需求的乏力而进入漫长的调整期。</span><br />
<span style="line-height:2;"> 房地产价值置业的理论基础，是“基本面+大周期”，基本面不坏，大周期不拐，持有“核心城市+核心资产”不动。</span><br />
<span style="line-height:2;"> 好城市的房子从来不坑房东，就像好公司的股票从来不坑股东。</span><br />
<span style="line-height:2;"> 房价呈现两极分化，这是没有办法的，强者恒强，弱者恒弱，贵的更贵，贱的更贱，各线城市不会同步，也从来没有同步，中国的房地产从“普涨行情”走向“结构性行情”。</span><br />
<span style="line-height:2;"> 如果有实力，还是优先考虑一线城市的豪宅，豪宅的价格形成机制早已变了。一线城市豪宅的价格，不是由本地人决定的，而是由更广泛区域的富人决定的，它和本地的“房价收入比”无关，最有钱的那部分人将决定一线城市豪宅的价格高度。</span><br />
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<span style="line-height:2;"> 第三是一线城市轨道物业，围绕着北上广深外围的城市，燕郊、花桥、东莞等，这些地方的房价的涨幅甚至超过一线城市，它的房价绝对值超过许多省会城市。都市圈时代在发达城市外围合适的通行半径内（一般是30公里），将规划大量的卫星城，用来接纳核心城市的产业和人口疏*散。</span><br />
<span style="line-height:2;"> 做房地产价值置业者，与城市一同成长。抛弃对房地产短期价格波动的预测，抛弃对调控政策的预测，而把精力转向对城市、地段基本面的研究和估值上。</span><br />
<span style="line-height:2;"> 孙宏斌说：房地产企业最大的风险是什么？买错了地。那么，个人买房最大的风险是什么？买错了房。不买房，一年会白忙，乱买房，可能两年会白忙。</span><br />
<span style="line-height:2;"> 一些砖家说一线房价到顶，别听他们胡说八道，库存这么低，需求这么大，怎么会到顶呢？</span><br />
<span style="line-height:2;"> 房子是中国人的宗教，是中国人的信仰，幸福的“幸”寓意是有“土”有“钱”（“￥”人民币符号），“福”字寓意“祈求一口田”，幸福从不都与房地产有关。古人发达了都要买田置业，自古以来，国人就把安居乐业看得很重。</span><br />
<span style="line-height:2;">在北上广这种大城市里，想要拥有自己的房产，就要学会在大趋势下寻找可以让自己节约资金的好的购买方式。</span><br />
<span style="line-height:2;"> 随着互联网的大肆发展，司法拍卖也已经完成了从线下到线上的转变。以东方瀚海拍卖为代表的新一代法拍房领导者已经为我们购置房产打开了一扇新的窗户。低于市场价20%，不限购，保，位置好，可贷款，这是东方瀚海拍卖对于客户最真实的承诺。</span><br />
来源:瀚海拍卖