2018房产新政房贷利息抵个税!国家催你买房了!

2018-08-31 11:15:57 / 瀚海拍卖

6月19日，备受关注的个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，这是个税法自1980年出台以来第七次大修，也将迎来一次根本性变革，被称之为“力度空前的个税改革”。 　　其中，最主要的变革包括： 　　工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税; 　　个税免征额提升至5000元(每年6万元); 　　首次增加子女教育、继续教育、大病医疗、买房和租房等支出都可以专项扣除! 　　哪些人最受益? 　　本次个税起征点上调至5000元之后，上千万缴纳个税的绝大多数工薪阶层将受益，北上广深等一二线城市工作的工薪阶层，是个税缴纳的主力军。 　　提高个税起征点，对多数人来讲无疑是件好事，收入增加。 　　对个人月应纳税所得额原先在3500-5000元之间的人而言，受益将是最大的。 　　对收入较低地区和人员的边际影响会更大，对于高收入群体而言，影响并不是很敏感。 　　如果个人起征点上调后，导致纳税间断，可能会影响后续摇号购车。 　　个税改革一直是广大老百姓关注的重点： 　　个税起征点由每月3500元提高至每月5000元(每年6万元)，这将对大家产生多大影响呢?我们一起来算算。 　　个税缴纳将节省多少钱? 　　在个人所得税税率方面，我国实行七级超额累进税率，不同的应纳税所得额区间对应不同的税率，税率最低档为3%，最高档为45%。税率具体如下表所示：<center> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2018/06/w_201806261356505650.jpg" width="641" height="224" title="2018房产新政房贷利息抵个税!国家催你买房了!" alt="2018房产新政房贷利息抵个税!国家催你买房了!" /> </center> 　　如果个税免征标准从3500元提高至5000元，考虑月应纳税所得额和税率不变，则个人将少缴纳个税45元，即(5000-3500)*3%。对于个人月应纳税所得额原先在3500-5000元之间的人而言，受益将是最大的。 　　而对于需要交纳个税的来说，也有不同程度的受益，下面以月薪10000元的情况举例： <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2018/06/w_20180626135709579.jpg" width="646" height="854" title="2018房产新政房贷利息抵个税!国家催你买房了!" alt="2018房产新政房贷利息抵个税!国家催你买房了!" /> 　　买房和租房受益大! 　　对于购房者而言，关于草案中的“住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除”，则是大家最为关心的焦点，同时也是政策中不明确的一点：住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除是不是包含在5000以内，还是额外扣除! 　　如果可以在5000免税额以上，抵扣贷款利息：那么对于购房者来说，将是非常大的刺激。(当然，完全实现全部扣减的可能性不大) 　　按照目前一线城市正常的收入水平和房贷情况：可以按照个人扣除五险一金后的收入在2万左右，如果购买一套房贷在150-200万左右的普通商品房，月供水平在1万左右。 　　在目前剔除个税后的纯收入只有6880元，而个税改革后，收入将可以达到9255元，相当于可以多增加2375元的收入。 <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2018/06/w_201806261357265726.png" width="370" height="112" title="2018房产新政房贷利息抵个税!国家催你买房了!" alt="2018房产新政房贷利息抵个税!国家催你买房了!" /> 　　简单的测算办法： 　　1万贷款20年，按照基准利率，月供在67元左右，其中24元是利息，也就是如果贷款100万，每个月的基准利率月供大约在6700元左右，其中大约2400元是利息。 　　而如果家庭月收入在2万左右，月供在1万左右，基本也就是个税可以降低2000多元。相当于月供降低大约在23%左右。 　　个税起征点提高会影响购房吗? 　　目前对于很多城市而言，因为实行房地产限购，对于本地户籍的购房者限制较少，但对于外地户籍的购房者而言，一般需要持续缴纳一定期限的个税或社保证明，因为各地限购多是提供社保或个税的证明，所以如果没有个税，但有社保记录，还是不会影响买房的，所以个税起征点上调对买房的影响相对较小。 　　以北京为例，外地户籍购房买房的必备条件之一即为“在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明”; 　　以上海为例，上海地区外地户籍购房，以家庭为单位，须连续5年以上缴纳不间断社保或个税; 　　以南京为例，在南京地区，外地户籍买房的前提是连续缴纳一年或者以上的完税或社保证明。 　　总体而言，居民收入水平在不断提高，个税免征额相应提升，也是有利于减少广大老百姓的税收负担。 　　到底能省多少钱?高收入群体更受益 　　若利息全额抵扣，到底能省多少钱?哪部分收入人群受益更大?我们不妨从收入、贷款额、贷款期限三个维度测算利息减免的效果： 　　PS：首先我们需要确定以下前提： 　　1、假设采用平滑确认利息的方式(一般还款初期确认的利息费用更高，可能采用递延的方式，实际操作尚待细则出台)。 　　2、按照月收入在7132元到100000元的范围内测算，其中7132元为上海17年职工平均月薪(数据来源：上海人社局); 　　3、假设每月等额偿还，并没有提前还款。 　　4、基准利率采取目前基准利率4.9%测算; 　　5、起征点按照个税修正案草案规定的5000元测算，但由于具体分档标准未知，其他参数仍按原个税计算方法测算; 　　6、按照贷款总额50万元-700万元测算，改善型购房占比较大，贷款额度主要集中在350万-700万。按照以上假设，我们分别考察不同情况下“利息抵扣个税”实施下的减免作用(减免额占月供的比例)。 　　相同贷款总额情况下<center> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2018/06/w_201806261357425742.jpg" width="640" height="292" title="2018房产新政房贷利息抵个税!国家催你买房了!" alt="2018房产新政房贷利息抵个税!国家催你买房了!" /> </center> 　　相同贷款额度情况下，收入越高，每月减免额占月供比例越高。根据上图表格，我们看到月收入为上海市平均水平7132元/月的，如贷款总额为150万元，每月减免额占月供的比例为2.9%，而月收入为4万元/月的，如贷款总额为150万元，每月减免额则占月供比例25%。 　　相同收入情况下<center> <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2018/06/w_201806261357565756.jpg" alt="" /> </center> 　　高收入人群对贷款额度更敏感，贷款额度越大则减免越多。如月收入为2万元/月的情况下，贷款总额为250万元，30年减免总额为56.33万元;同样月收入为2万元/月，贷款总额为700万元，30年减免额为98.82万元。 　　相同收入和贷款总额，不同年限情况下 <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2018/06/w_201806261358135813.jpg" width="640" height="263" title="2018房产新政房贷利息抵个税!国家催你买房了!" alt="2018房产新政房贷利息抵个税!国家催你买房了!" /> 　　相同收入时，贷款年限越长，总减免额越多：如月收入为6万元/月的情况下，贷款总额为150万元时，20年减免总额为25.68万元，30年则为40.98万。 　　根据以上测算结果，我们发现： 　　1、相同贷款额度情况下，收入越高，每月减免额占月供比例越高; 　　2、相同贷款年限情况下，收入越高，每月减免额占月供比例越高; 　　3、相同收入时，贷款年限越长，总减免额越多; 　　4、高收入人群对贷款额度更敏感，贷款额度越大则边际抵扣效果比低收入人士更多。 　　以一套总价500万的房子为例，贷款350万的情况下，月收入为上海平均水平7132元/月的居民，月供18575元，每月房贷利息可抵扣节税108元;月收入为4万的居民，月供相同，每月房贷利息可抵扣节税2213元;月收入为10万的居民，月供相同，每月房贷利息可抵扣节税3984元。 　　此次个税改革，新增的专项附加扣除，对居民合理减负意义重大，尤其是对住房贷款利息和住房租金的抵扣，首次列入个税修正案，虽然不是针对房地产，但或许是整体房地产税制的一环，客观上来看这一政策短期内将对改善性住房需求有明显促进。 　　至于很多网友问到的要不要买房?目前一二线楼市整体还是上涨的，如若是刚需，及时上车享受政策红利才是当务之急，至于那些资金有压力的置业客，就不要再加大杠杆买房了，待整体房地产税制实施，就真的是得不偿失了! 　　<a href="http://www.beijingfapai.com/" target="_blank">东方瀚海拍卖</a>处置全北京司法房产专业机构，北京房产政策，房源资讯实时更新，1800多套司法拍卖房产低于市场价30%以上，别墅、住宅、写字楼...均可选择!想要了解北京新房产政策，请关注东方瀚海拍卖。 　　推荐阅读: 　　<a href="http://www.beijingfapai.com/scxq/info_15.aspx?itemid=6434" target="_blank">2018还能不能买房?买房还有盈利的机会吗?</a> 　　<a href="http://www.beijingfapai.com/scxq/info_15.aspx?itemid=7266" target="_blank">2018北京买房新增住户贷款环比升96%</a> <a href="http://www.beijingfapai.com/scxq/info_15.aspx?itemid=7266" target="_blank"></a>

来源:瀚海拍卖

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