小城市的房子就是房子，大城市的房子才叫资产

2018-08-31 09:29:16 / 瀚海拍卖

日本和中国一样，也曾经有过分散的城镇化和城市化的路线之争。上世纪七八十年代，日本经济起飞时，提出过著名的东京疏散计划，也曾经担心空气污染、水资源不足，与现在北京的赶人计划如出一辙。于是从大东京地区通过轨道交通，希望疏散部分人群，确实疏散了小部分，但是便捷的公共交通网络，反而吸引了更多的人群进入东京。现在北京新机场有多条轨道交通和高速公路通往河北（新机场线、京霸铁路、京台高速、京霸高速等），希望把北京的人疏散到周边，但这不是更方便河北人来北京？你若控制城市人口规模就应在城市周围筑城墙，切断与外界的交通联系，进行全封闭，这样，就没人来北京了。但这可行吗？ <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/w_20171229173105315.jpg" width="1025" height="564" title="城市夜景图_买便宜法拍房就上北京法拍网" alt="城市夜景图_买便宜法拍房就上北京法拍网" /> 虽然很多国家基于对大都市病的恐惧，都市圈的发展，都经历过探索的过程，但目前基本都回归到大都市圈的路上。这是城市化的基本规律，不以行政的意志为转移。 中国城市化走的是“小而散”路线，增强中小城市和小城镇产业发展、公共服务、吸纳就业、人口集聚功能，严格控制大城市人口规模，控制开发强度。但这与城市化的规律是相违背的，就不可能做到集约高效。城市化的本质是资源要素的聚集而不是分散。城市化选择应该是效率优先，兼顾公平，否则，城市进程会非常缓慢。等到中国城市化完成，成为发达国家，这个时候促进大中小城要素平等交换和公共资源均衡配置也不迟。 北京人口资源环境矛盾日益凸显，人口过多、交通拥堵、房价高涨、大气污染等“大城市病”，北京新版城市总体规划，着力治理“大城市病”。就是城市患上肥胖症，要减肥、减重、减负、减量。以资源环境为硬约束，确定了人口总量上限、生态控制线、城市开发边界“三条红线”。北京市常住人口规模2020年控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。到2020年，北京市生态控制区面积占市域面积的比例要达到73%，到2035年提高到75%。到 2020年，全市城乡建设用地规模将由2015年的2921平方公里减到2860平方公里，2035年减到2760平方公里。生态空间只增不减、土地开发强度只降不升。 北京控制人口规模的举措是： 严禁新建和扩建各类区域性批发市场， 疏解一般性制造业企业。 严禁在三环路内新建和扩建物流仓储设施， 严禁高校扩大占地规模。 其实，北京是减量提质，这样北京不是更有吸引力了吗？根据人往高处走的人口迁移规律，人口不是更要向北京聚集了吗？反正我看了北京新规划就准备在北京置业定居，你也不能强制驱逐我吧，像我这样想法的人一定不少吧，那北京的人口会减量吗？所以，可以预计，未来北京人口2300万是控制不住的，人口的流动如长江黄河之水，奔腾向东，你怎么能阻止或改变它的流向？你可以把北京的非首都功能转移疏解，但一个城市总得有产业吧，否则，你这个城市也成无源之水。其实不要根据人口控制目标进行城市建设，而是根据根据人口数量和增量配置公共设施，否则，城市病就更严重。既然你控制不了人口的流向，还不如务实点，以人为中心进行规划。 <img src="//net.fapai.cn/uploadfiles/2017/12/w_201712291732423242.jpg" width="1093" height="528" title="北京国贸摄影图_买便宜法拍房就上北京法拍网" alt="北京国贸摄影图_买便宜法拍房就上北京法拍网" />   中国进入以都市圈和城市群为主要动力的发展阶段。现在人流流入的仅限于少数的几个城市群，和中西部几个有活力的城市。中国城市的主力格局就是3+6：三大城市群，加上6个主力城市，分别是环北京城市群、环上海城市群、环深圳城市群， 6个城市是，南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都。 现在，那怕是一个三线、四线城市，但是因为在大都市圈的周围，也被纳入调控范围。这是徒劳的，一切用计划和行政的手段来解决社会和经济问题注定是要失败的，最好的做法是无法，顺其自然。   从目前的数据来看，3+6核心城市，在全国规模中，人口占比五分之一，GDP占比36.8%，整体房地产交易规模占到全国交易规模60%，新房成交金额占比接近一半，二手房成交金额占比73.5%。中国城市群发展格局已定，3+6是未来值得重点关注的主力城市。   未来房价的涨跌，同一个城市群价格联动性会增强。城市通过不同的价格信号，对自己的产业进行定位。 当房价一哄而上的时候，可能看到周边城市也鸡犬升天。但是当调控来袭，房价下跌的时候，同一个城市群会结构性分化，关系弱的会先跌。就是考验和核心城市产业关联紧密度的时候了。 比如北京，上涨时期，固安的房价就跟着涨，调控之后价格下降，而廊坊照样交易活跃，量价齐增。 上海调控，扬州交易量迅速萎缩，价格也下降，太仓价格坚挺，交易活跃。 结论：小城市的房子就是房子，大城市的房子才叫资产。

来源:瀚海拍卖

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