居民债务风险整体可控年轻一代房贷压力大|北京东方瀚海

居民债务风险整体可控年轻一代房贷压力大

2018-11-13 13:50:23 / 瀚海拍卖

近日，有媒体报道，深圳一些中介、贷款人员在推介法拍房，而且数量不少。在中介提供的房源名单中，基本上是被法院查封后被按市场价7折起拍的，甚至有的总价上千万的豪宅，直接砍掉六七百万拍卖。而这些房子被拍的主要原因是很多人断了月供，或者经营企业资不抵债，被银行或债权人起诉，不得不卖房子清算债务。 　　在房地产行业风声鹤唳草木皆兵的当下，正常的司法拍卖被解读成了“断供潮”。至于低价起拍，也基本是司法拍卖的行规，为的是吸引更多的竞拍者，也是为了在保证基本受益的情况下不流拍。很多老媒体人可能会对2003年刘晓庆涉嫌偷漏税被捕后其房产被司法拍卖记忆犹新，据媒体报道，其中十几套位于北京安慧北里秀园小区的房子起拍价2100元／平方米左右，而当时市场价超过了5000元／平方米，据悉后面不少房源的成交价也低于市场价。 　　“断供”对房地产行业来说是个非常敏感的话题，虽然断供的原因可能有多样，比如置业经营失败、工作变动、突然患重病，甚至是央行加息也会导致按揭购房者的还贷压力不断加大乃至断供。不过最大的问题可能要数房价的下跌，当房价持续下跌，房子的价值不断缩水，房价市值不足以抵偿欠银行的购房贷款时，房子就成了“负资产”，这个时候，无力偿债或者不看好楼市的房主就有可能将房子扔给银行，也就是断供。 <img alt="居民债务风险整体可控年轻一代房贷压力大" src="http://cms-bucket.nosdn.127.net/catchpic/b/bd/bde8d8bab4557bbb414855e5dda8cb7f.jpg?imageView&thumbnail=550x0" _src="http://cms-bucket.nosdn.127.net/catchpic/b/bd/bde8d8bab4557bbb414855e5dda8cb7f.jpg?imageView&thumbnail=550x0" /> 　　断供的背后共因是居民负债水平和偿债能力不足。那么问题来了，中国居民的负债到底有多少？真的到了要断供的时候么？ 　　房贷是中国居民的主要负债 　　数据显示，目前中国居民将资产的约60%配置在房地产市场，居民负债中房贷也占了大头，因此，一旦消费者大规模违约，银行坏账达到一定限度，极有可能诱发金融体系的地震。 　　不过，根据中国人民银行金融稳定分析小组编写的《2018中国金融稳定报告》数据，近年来，虽然我国住户部门债务水平不断上升，特别是互联网金融的井喷式发展与房贷的高速增长，但与其他国家相比，我国住户部门债务风险并不突出，但债务增速偏高的趋势应引起关注。 　　数据显示，截至2017年底，我国住户部门债务余额为40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍。中国一向以高储蓄率在国际上著称，负债提升意味着居民的储蓄下降，也意味着居民的抗风险能力下降。今年的3月24日，中国工商银行董事长易会满在演讲中提到：从2010年至2017年，居民的储蓄占家庭可支配收入的占比从25.4%下降到12.7%，也就是说，中国人赚了100元，也就只会存下来12.7元。这个下降速度虽然比不上负债率的上升，但因为储蓄的分布还存在严重不均等的情况，上述12.7%也只是一个平均数，据西南财经大学和中国家庭金融调查与研究中心发布的报告称，55%的中国家庭没有或是几乎没有储蓄，而最高的10%的家庭的储蓄率为60.6%，储蓄金额占当年总储蓄的74.9%，很多“零储蓄”的人被平均了。 <img alt="居民债务风险整体可控年轻一代房贷压力大" src="http://cms-bucket.nosdn.127.net/catchpic/6/6c/6c4c10d5f5dfca91355f246cb703c9a3.jpg?imageView&thumbnail=550x0" _src="http://cms-bucket.nosdn.127.net/catchpic/6/6c/6c4c10d5f5dfca91355f246cb703c9a3.jpg?imageView&thumbnail=550x0" /> 　　负债率上升，储蓄率下降，那么钱都去哪儿了呢？答案是，大头去了房地产市场。今年的4月份，汇丰银行的一份报告指出：中国的“千禧一代”（80、90后）住房拥有率高达70%，其间有4成的青年买房靠父母。买房的年轻人越来越多，但绝大部分还是得依靠父母的存款提供首付，同时自己每月还得负担贷款，这势必会减少老一辈的存款，并导致年轻一代的负债率升高、存款率降低。 　　从结构上看，住户部门债务主要由消费贷款和经营贷款构成，2017年末，两者占住户部门债务余额的比例分别为77.8%和22.2%，同比增速分别为25.8%和8.1%。 　　央行报告认为，自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。2008~2017年，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元，占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%。 　　但是这一数据在很多学者看来仍是低估，原因是随着互联网金融的发展，通过互联网金融、民间借贷、典当行等途径，居民也获得了大量的债务性融资，而这部分负债是没有被央行计入的。据不完全统计，2013~2017年，P2P等网贷行业贷款余额（包括企业贷款和个人贷款）的年均复合增长率达到159%，这其中的首付贷等很大一部分资金流入了房地产市场。 <img alt="居民债务风险整体可控年轻一代房贷压力大" src="http://cms-bucket.nosdn.127.net/catchpic/1/12/12b83f520eb617b661bea4a7d9c4fad9.jpg?imageView&thumbnail=550x0" _src="http://cms-bucket.nosdn.127.net/catchpic/1/12/12b83f520eb617b661bea4a7d9c4fad9.jpg?imageView&thumbnail=550x0" /> 　　楼市负债的增长与房价的升降有较高的相关性。往往房价上涨，居民的信贷积极性也就上升，比如2009年，我国实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取了一系列促进房地产市场发展的政策，房地产市场价格止跌回升，住户部门债务也随之快速增长。2009年底，住户部门债务余额8.2万亿元，同比增长43.3%，其中个人住房贷款余额4.4万亿元，同比增长47.9%。2015-2017年，这一轮房贷的上涨，也是由于房价的迅猛上扬。 　　居民债务风险整体可控 　　住户部门债务的上涨，有没有风险？ 　　央行报告认为，从整体水平看，中国住户部门债务负担低于国际平均水平，且住房贷款抵押物充足、违约率低，当前债务风险总体可控，但债务积累过快需予以关注。 　　数据显示，2017年末，我国住户部门杠杆率（债务余额/GDP）为49.0%，低于国际平均水平（62.1%），但高于新兴市场经济体的平均水平（39.8%），金砖五国中，其他四国印度仅为10.9%，俄罗斯为16.2%，巴西为24.7%，南非为33.1%，均低于中国。国际货币基金组织认为，住户部门债务与GDP的比值低于10%时，该国债务的增加将有利于经济增长，比值超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。从数据来看，中国处于低位，但也并不乐观，整体债务的上升已经开始对经济增长产生不利影响。 <img alt="居民债务风险整体可控年轻一代房贷压力大" src="http://cms-bucket.nosdn.127.net/catchpic/8/82/824c1b374324e86086fa3fa920345a09.jpg?imageView&thumbnail=550x0" _src="http://cms-bucket.nosdn.127.net/catchpic/8/82/824c1b374324e86086fa3fa920345a09.jpg?imageView&thumbnail=550x0" /> 　　更大的风险则在于我国住户部门杠杆率增速较快，且过于集中。2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升31.1个百分点。前文已经说过，债务的快速上升与储蓄率急剧下降，导致偿债能力下降。而且由于我国住户部门债务集中在楼市，当前楼市又处于高位，这也是为什么居民对房价的下降心怀恐惧的原因。 　　在国际上，一般用债务收入比来衡量一个国家住户部门债务水平。2008-2017年，我国住户部门债务收入比从43.2%增至112.2%，10年间上升69个百分点。其中，房贷收入比（个人住房贷款/可支配收入）从2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%，10年间上升37.9个百分点。 　　总体来看，现在老百姓家房贷不少，偿债压力大，而且由于储蓄的降低，加足了杠杆的老百姓得保证在这还贷的几十年内不失业、不降薪、不生病、不发生意外。这确实可怕！ 　　没有“断供潮” 　　不过，现在居民债务仍在可控范围，远没有到“断供”的地步。 <img alt="居民债务风险整体可控年轻一代房贷压力大" src="http://cms-bucket.nosdn.127.net/catchpic/7/76/76c0cb7f5694f7c7057f2d8f5c2696a5.jpg?imageView&thumbnail=550x0" _src="http://cms-bucket.nosdn.127.net/catchpic/7/76/76c0cb7f5694f7c7057f2d8f5c2696a5.jpg?imageView&thumbnail=550x0" /> 　　首先，尽管在房地产各个阶段的发展过程中，总有央行“放水”的呼声，但对居民来说，信贷政策非常审慎。一方面，银行部门对居民信贷一般要求充分的抵押物以及良好的征信记录，对首付比要求较其他多数国家更为严格，在打击首付贷方面更是不遗余力，今年9月份，北京、上海住建委等十一个部门联合发布通知，开展“治理房地产四大市场乱象”专项行动，其中，首付贷等七大类投机炒房行为将成为严打对象。另一方面，国家在房地产领域实施了充分的调控，比如从2017年3月起，针对房价上涨过快问题，相关部门出台一系列房地产调控政策。此后，北京、上海等城市的房地产交易量明显下降，房价过快上涨的势头得到了有效抑制。与此同时，2017年末，个人住房贷款余额同比增速相应降至22.2%。 　　其次，我国住户部门债务抵押物充足，违约风险较低。2017年，我国个人住房贷款平均抵借比（即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值）为59.3%，风险抵御能力较强。笔者从南昌市某城商行了解到，该行目前推出的20万额度的消费贷，借贷人必须提供超过30万的净资产抵押物，而且必须征信良好。此外，根据近些年的数据，我国住户部门贷款的不良率一直处于较低水平。2017年末，个人不良贷款余额6149.3亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。在个人住房贷款、个人信用卡贷款和个人汽车贷款不良率中，个人住房贷款也是最低的，仅为0.3%，而后两者分别是1.6%和0.7%。 　　中国人向来有“安居乐业”的民族心理，没有属于自己产权房子的家都被认为是不完整的家，因此除了置业（投机）房产外，很少有家庭会“弃供”。在“房住不炒”的大趋势下，房地产市场会更加理性，刚需将占据更加主要的地位，而刚需，基本上是一家人供一套房，只要不发生大规模的系统性金融风险，所谓的“断供潮”很难出现。 　　东方瀚海拍卖处置全北京司法房产专业机构，北京新房产政策，房源资讯实时更新，1800多套法拍房产低于市场价30%以上，别墅、住宅、写字楼...均可选择!想要了解北京新房产政策，请关注东方瀚海<a href="http://www.beijingfapai.com" target="_self" _href="http://www.beijingfapai.com">司法拍卖</a>。http://www.beijingfapai.com 　　东方瀚海拍卖声明：此信息系转载自其他媒体，版权归属于原作者，东方瀚海拍卖转载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题，请原作者持相应版权证明与本网站联系。

来源:瀚海拍卖

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