<p> 　　（原标题：集体经营性建设用地入市，对楼市影响究竟有多大？）</p><p> 　　12月23日，《土地管理法修正案（草案）》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议，以推动农村土地制度改革依法进行。</p><p> 　　此次草案主要修改完善了土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、强化耕地尤其是永久基本农田保护等内容。</p><p> 　　为了破解集体经营性建设用地入市的法律障碍，草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。</p><p> 　　这也意味着我国非农建设用地将不再“必须国有”。也就是说符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有，直接进入建设用地市场。</p><p> 　　事实上，这一轮土地改革始于2014年12月2日。</p><p> 　　2014年12月，中央深化改革领导小组第七次会议审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（即“三块地”），彼时被解读为农村土地 改革“三箭齐发”。</p><p> 　　2015年2月，北京大兴等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。</p><p> 　　2016年1月，北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。</p><p> 　　截至目前，33个试点县（市、区）已按新办法实施征地1275宗、18万亩；集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元，收取调节金28.6亿元，办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元；腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩，办理农房抵押贷款5.8万宗、111亿元。</p><p> 　　中原地产首席分析师张大伟称，过去从事非农业建设使用土地的必须国有化，也就是必须经过地方政府收储后，按照用途招拍挂使用。这可以说是过去几十年，中国房地产市场发展的土地财政的基础。地产政府占有了过多的土地受益，而农民与农村集体的土地受益较低。</p><p> 　　此次，土地管理法修改为对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。</p><p> 　　张大伟称，明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途。避免了对住宅等市场的短期冲击，主要影响的是非住宅类经营性土地。这一政策全面落地预计影响主要还是一二线城市，因为未放开住宅类属性，所以对于一二线城市看，特别是深圳等城市的商用土地将带来巨大的冲击。</p><p> 　　苏州大学王健法学院副教授程雪阳表示，从目前试点的情况来看，集体经营性建设用地入市后的用途主要是工商业、服务业、旅游业，有一些地方在获得国土部许可后开始进行公租房和廉租房建设，目前的试点还没有允许集体经营性建设用地进行商品房建设。因此，后续公租房、廉租房市场的供给会增加，但是商品房市场价格估计不会有太多的变化。</p><p> 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“实际上在2018年年初，全国国土资源工作会议就提出，将改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。当时即形成了很大的讨论，即除了地方政府以外，其他供给者应该是谁呢？该讨论实际上就把焦点开始转向了农村集体经济组织，或者说村委会的概念。”过去此类土地是需要通过征地等方式，即进行土地“国有化”的操作才可以进行出让。而现在约束减少，自然使得此类土地后续交易的活跃度增加。</p><p> 　　<strong>在其看来，供地模式有所松动，这有助于后续土地市场的交易活跃的，即有更多土地可以加入到土地供应市场。按照直接出让的规定，也使得征地的成本和环节减少，这是利好降低土地的基准价格的。此类土地后续用途很大一部分是用于租赁用房建设的，这是利好对高房价的对冲的。</strong></p><p> 　　今年11月，中财办原副主任、全国政协经济委员会副主任杨伟民在公开场合表示，推进城镇化，离不开建立城乡统一的建设用地市场。</p><p> 　　杨伟民指出，农村集体土地改革已经有33个县市试点，其在肯定现有成果的同时也指出，可以在思想上再解放一点，在不改变农村建设用地集体所有制前提下，通过所有权与使用权分开的产权制度改革，解决城乡建设用地的市场分割问题，实现与国有土地同等入市，同权同价，最终实现城乡建设用地市场的统一。</p><p> 　　杨伟民还认为，目前农村空置宅基地有3000万亩，相当于目前所有城市建成区的37%，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。因此，拿出一小部分农村空置的宅基地转为城市居住用地，可以大幅度降低地价，应该赋予农户对宅基地充分的用益物权，可以长租、流转、抵押、继承。</p><p> 　　<strong>“允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权，他的收入可以用于在城市购房的初始资金，同时允许城市人下乡购买他们宅基地使用权。”杨伟民指出。</strong></p><p> 　　华夏之心部分已经竣工</p><p> 　　本该现房销售的房子，跟购房者签的却是预售合同；而这个签预售合同的楼盘，却没有设立资金监管账户。更令购房者担忧的是，该楼盘虽已竣工，却至今未解除在银行的土地抵押，这意味着房子无法办理出大证。</p><p> 　　当已经付了定金、尚未签订商品房预售合同的购房者发现这一问题时，他们陆续收到了开发商寄来的《商品房解约函》，声称如果不签合同，将没收购房者们此前缴纳的90～120万元不等的定金。</p><p> 　　这个楼盘，就是位于杭州未来科技城的华夏之心。接到购房者的投诉后，钱报记者展开了调查。</p><p> 　　<strong>摇到华夏之心来不及高兴 购房者遇到诸多问题</strong></p><p> 　　今年8月，赵先生通过摇号摇中了一套华夏之心的房源。到了签合同的时候却发现有一份附加协议，被加上了“不平等条约”，否定了主合同里5000元/㎡的装修标准，却没提供具体装修标准内容。也就是说，最终房子的精装标准多少，全凭开发商的良心。</p><p> 　　为此，购房者进行了第一次维权，最终开发商同意修改合同条款。</p><p> 　　没想到，一波未平一波又起。在签订新版合同的时候，有细心的购房者发现，在余政储出【2013】56号地块（即华夏之心）的土地出让文件中明确规定，“该项目不得预售”。也就是说，理论上，华夏之心应该是一个现房销售的楼盘。</p><p> 　　只能现房销售的房源，为何与购房者签订的却是预售合同？而作为预售楼盘，又为何没有设立资金监管账户？更让业主感到不安的是，华夏之心无法进行公积金贷款。</p><p> 　　公积金余杭分中心回复，华夏之心为现房销售，但存在土地抵押未注销、房屋大证不能办理的情况。鉴于此种情况，没有一家公积金中心委贷合作银行与该楼盘签订按揭贷款合作协议，而又由于公积金贷款必须通过委贷银行进行受理、发放，所以，该楼盘暂不能办理公积金贷款。</p><p> 　　截至目前，公积金中心及国有大银行都因为该项目风险高而拒绝为该楼盘提供按揭贷款服务，只有两家小规模银行冒险接下业务。</p><p style="text-align:center;"> <img src="http://cms-bucket.nosdn.127.net/2018/12/24/b5db243c8e644ffcbb4961edaf7b81b7.jpeg?imageView&amp;thumbnail=550x0" width="550" height="413" title="瀚海房产拍卖:集体经营性建设用地入市 对楼市影响究竟有多大？" alt="瀚海房产拍卖:集体经营性建设用地入市 对楼市影响究竟有多大？" /></p><p style="text-align:center;"> 华夏之心部分已经竣工</p><p> 　　<strong>土地出让条件规定“不得预售” 为何签预售合同</strong></p><p> 　　华夏之心，是华夏地产在2013年竞得的杭州未来科技城（CBD区块）04号地块。钱报记者从余杭国土部门拿到了该地块当时的挂牌出让文件，在文件中列明的挂牌出让须知中，该地块为商业商务居住用地，并明确要求该项目不得预售。</p><p> 　　据悉，“不得预售”这个条件，是由做地单位即杭州未来科技城（海创园）管委会确定的。</p><p> 　　一位业内人士说，通常对地块设立“不得预售”的条件，要么出于对地块整体配套完成度的考虑，要么出于防止出现高价地的考虑。</p><p> 　　比如去年初杭州土拍火爆的时候，为了抑制高溢价，杭州曾经出过一个短暂的土地出让新规，其中之一就是当溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须现房销售。虽然在同年8月这条规则被取消，但期间已经有近20个须“现房销售”的涉宅地块出让。</p><p> 　　但对比华夏之心和后来这近20个须现房销售楼盘，会发现两者对“现房销售”的界定还是有区别的——</p><p> 　　在去年土地出让新规期间拿地的这些须现房销售楼盘，明确“在取得不动产登记证后方可销售”。</p><p> 　　而华夏之心的土地出让条件中，除了“不得预售”这一句，并没有更详细的销售条件约定。</p><p> 　　一位知情人士表示，华夏之心应该是余杭区首例须现房销售的住宅入市，放眼杭州也很可能是第一个。</p><p> 　　余杭区住建局房地产管理处房产行业管理科相关负责人说，之前华夏之心向余杭区房管部门提交了现房销售备案。而按照国家的《商品房销售管理办法》第七条，商品房现售应当符合具备开发资质；取得土地使用权证书、建设工程规划许可证及施工许可证；通过竣工验收；拆迁安置落实；水电燃气及通讯等基础配套设施具备条件；物业管理方案落实等七个条件。</p><p> 　　该负责人说，华夏之心所属地块有住宅和商业两部分，目前住宅部分楼盘已经竣工并取得《竣工验收备案表》，且满足现房销售的七个条件。</p><p> 　　那么，既然华夏之心已经达到现房销售条件，为何却又跟业主签的是预售合同？</p><p> 　　华夏地产方面给出的说法是，项目为2013年拿地，当时并未有全装修的要求。但是从目前行业发展趋势和客户需求出发，华夏之心选择精装修销售，时间为2019年12月底，因此签订预售合同。</p><p> 　　这就是华夏之心出现“现房销售”变“预售”的原因。</p><p> 　　不过，钱报记者了解到，根据最新消息，余杭区房管部门已经责令华夏之心开发商进行整改，使用现房销售合同。</p><p> 　　<strong>有关部门叫停“没收定金” 开发商承诺按时办出产权证</strong></p><p> 　　对于购房者质疑的华夏之心没有资金监管账户，余杭区住建局房地产管理处房产行业管理科相关负责人说，在建项目设立资金监管账户，是为了保障工程的顺利竣工，防止烂尾情况出现。</p><p> 　　目前华夏之心已经取得了《竣工备案表》，根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》第三条规定，项目住宅部分已经通过竣工验收备案，则可以解除和撤销资金监管账户。因此按照目前政策要求，华夏之心已经不需要资金监管账户。</p><p> 　　不过，对于华夏之心给购房者发《商品房解约函》，扬言要没收购房者上百万元的定金，余杭区房管部门已经介入调查，并紧急叫停了这一做法，保障业主的权益。“我们已经约谈了开发商，也组织了多次协调会。”该负责人表示，目前，房管部门督促开发商以积极的态度处理业主投诉和质疑，去各有关部门办理相关证件，打消业主的种种顾虑。</p><p> 　　近日，华夏地产方面发布《公开说明·华夏之心客户疑问解答》，针对“保证未来客户能够办理出来房产证”作出承诺：对于目前市场上存在的销售行为及行为，政策法令均有明确保障，公司最终也将根据行业标准和相关法规按时按约办理大证，客户不必担心。</p><p> 　　目前，公积金余杭分中心已督促该楼盘项目尽快落实房屋抵押，并与中心委贷银行签订合作协议。在该楼盘符合公积金贷款条件后，如仍不向公积金中心提交合作材料，分中心将依据相关规定，联合区住建局对该楼盘暂停购房合同的网签。</p><p> <p> 　　<strong>东方瀚海拍卖</strong>处置全北京司法房产专业机构，北京新房产政策，房源资讯实时更新，1800多套<a href="http://www. beijingfapai.com" target="_self" _href="http://www. beijingfapai.com"><strong>法拍房</strong></a>产低于市场价30%以上，别墅、住宅、写字楼...均可选择!想要了解北京新房产政策，请关注东方瀚海司法拍卖。www. beijingfapai.com </p></p>